CBRE: Lượng khách đến trung tâm thương mại giảm 80%, nhiều ngành không có doanh thu

Covid-19 – “đòn đau” cho ngành bán lẻ

Theo thống kê của CBRE, trong quý đầu tiên của năm 2020, tăng trưởng GDP của Việt Nam được ghi nhận ở mức 3,82% theo năm, đây là tốc độ tăng trưởng chậm nhất trong giai đoạn 2011- 2020. Chỉ số giá tiêu dùng cùng kỳ tăng 5,56% do mức độ tiêu thụ cao trong dịp Tết Nguyên Đán và tác động của dịch COVID-19.

Ngành sản xuất Việt Nam (đặc biệt là điện thoại di động, máy tính, phương tiện đi lại, may mặc và giày dép) phụ thuộc nhiều vào Trung Quốc, đặc biệt về phụ tùng và nguyên liệu thô. Sự gián đoạn nguồn cung đã buộc nhiều nhà sản xuất trong nước tạm thời ngừng sản xuất kể từ tháng 1, dẫn đến xuất khẩu tăng trưởng rất thấp trong Quý 1/2020. Việt Nam cũng phụ thuộc vào Hoa Kỳ và Trung Quốc là thị trường xuất khẩu các sản phẩm nông nghiệp chính như gạo, hoa quả và cao su. Với sự bùng phát dịch ở Hoa Kỳ, xuất khẩu của Việt Nam đã bị ảnh hưởng tiêu cực. Trong quý đầu tiên của năm 2020, xuất khẩu tăng 0,5% theo năm, thấp hơn nhiều so với mức tăng trưởng 4,7% cùng kỳ năm 2019.

Tổng số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam trong quý 1 đạt 8,6 tỷ USD, giảm 20,9% so với cùng kỳ năm 2019. Trong giai đoạn này, ngành sản xuất, phân phối điện, khí, nước và điều hòa dẫn đầu về thu hút vốn đầu tư nước ngoai, với khoảng 4,0 tỷ USD.

Với các hạn chế đi lại và quy định kiểm dịch do sự bùng phát của COVID-19, ngành du lịch Việt Nam bị ảnh hưởng nặng nề trong Quý 1/2020. Việt Nam đón 3,7 triệu lượt khách quốc tế, giảm 18,1% so với cùng kỳ năm trước. Ngoài ra, rất nhiều các sự kiện quan trọng, như là Giải đua Công thức 1 ở Hà Nội, đã phải tạm ngừng hoặc hủy bỏ.

Theo báo cáo CBRE, Bán lẻ là một trong những mảng bị ảnh hưởng nặng nhất từ đại dịch COVID-19. Trong Quý 1, doanh thu bán lẻ của ngành hàng dịch vụ lưu trú ăn uống và lữ hành lần lượt giảm 9,6 và 27,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Tại các Trung tâm thương mại, theo quan sát của CBRE Việt Nam, lưu lượng khách đến mua sắm bắt đầu giảm từ tháng 2 và đến cuối tháng 3 đã giảm xấp xỉ 80% tại các dự án. Theo ý kiến của các chuyên gia tại CBRE, doanh thu các ngành hàng giảm khác nhau trong thời kỳ ảnh hưởng của COVID-19: Các ngành hàng buộc phải đóng cửa như Giáo dục gần như không có doanh thu, trong khi đó các ngành hàng như Ăn uống, Thời Trang & Phụ kiện hoặc Giải trí thì doanh thu có thể giảm từ 50-80%.

Một vài thương hiệu ăn uống buộc phải cắt giảm hoạt động của nhiều chi nhánh như Golden Gate Group (ước tính trên 50% cửa hàng, tập trung chủ yếu tại Hà Nội), các thương hiệu trà sữa, cà phê…Một vài khách thuê khác tạm thời đóng cửa tại Trung tâm thương mại, tuy nhiên nhận được hỗ trợ của Chủ đầu tư nên chưa chấm dứt hợp đồng thuê. Từ sau khi có chỉ thị ngừng kinh doanh các hoạt động không cần thiết, các Chủ đầu tư đã ra thông báo tạm dừng mở cửa các dự án đến hết 15/04.

Gần như toàn bộ các dự án trên thành phố đã áp dụng mức giảm giá thuê trung bình 10-30% cho các ngành hàng khác nhau từ giữa cuối tháng 3/2020, một số ít từ tháng 2/2020 và cao nhất là miễn phí giá thuê cho ngành hàng buộc phải đóng cửa. Đến thời điểm cuối Quý 1/2020, giá thuê tầng trệt và tầng một khu vực Trung tâm giảm 11,4% so với quý trước và giá thuê tại khu Ngoài Trung tâm giảm 15,9% so với quý trước. Mức sụt giảm này sẽ cao hơn cho các vị trí ở tầng trên. So với cùng kỳ năm trước, giá thuê khu Trung tâm giảm 6,6% và giá thuê khu Ngoài Trung tâm giảm 17,6%.

Xét về tỷ lệ trống, tuy hiện có một vài các thương hiệu tại Trung tâm thương mại đóng cửa tạm thời nhưng chưa trả mặt bằng thuê nên tỷ lệ trống vẫn giữ mức ổn định so với quý trước. Tại Khu trung tâm, tỷ lệ trống không thay đổi và Khu Ngoài trung tâm, tỷ lệ trống tăng nhẹ 0,9 điểm phần trăm.

Hai kịch bản xuất hiện trong năm 2020

Theo dự báo của CBRE Việt Nam, nếu dịch bệnh có thể được kiểm soát trong Quý 2/2020 (Kịch bản 1), nhiều khả năng tỷ lệ trống tại khu Trung tâm sẽ được giữ ổn định đến cuối năm và tỷ lệ trống tại Khu ngoài trung tâm có thể sẽ tăng nhẹ 1-2 điểm phần trăm.

Xét về mức giá thuê trung bình tầng trệt và tầng một vào thời điểm cuối năm, mức giá thuê tại khu Trung tâm có thể hồi phục lại mức trước dịch bệnh, và mức giá Ngoài Trung tâm có thể phục hồi về mức thấp hơn 5% so với mặt bằng năm ngoái. Trường hợp dịch bệnh kéo dài tới Tháng 9/2020 (Kịch bản 2), tỷ lệ trống sẽ tăng cả hai thị trường, trong đó tỷ lệ trống tại khu Ngoài trung tâm sẽ tăng mạnh hơn, từ 5-7 điểm phần trăm.

Giá thuê trung bình tầng trệt và tầng một tại các dự án ngoài Trung tâm có thể phục hồi nhẹ về mức thấp hơn 10% so với mặt bằng năm ngoái trong khi mức giá Khu trung tâm vẫn có khả năng phục hồi lại mức trước dịch bệnh. Đối với giá thuê các tầng khác, nhiều khả năng chủ đầu tư sẽ giữ mức giá ưu đãi hiện tại là 30% cho đến hết năm nay hoặc cho phép khách thuê trả chậm nhằm giữ chân khách thuê hiện hữu.

Dịch cúm khiến sự gia nhập/mở rộng của các thương hiệu chững lại trong Quý 1/2020. Daniel Wellington (phụ kiện) và Edelkochen (gia dụng) là hai trong số ít các thương hiệu khai trương trong quý này (tại Crescent Mall) vì đã lên kế hoạch mở cửa từ năm ngoái. Các dự án đang xây dựng hoặc đang triển khai cho thuê có dấu hiệu ngưng lại và CBRE dự đoán điều này sẽ ảnh hưởng đến nguồn cung mới của cả năm 2020.

Trong Quý 1/2020, thành phố không đón nhận thêm dự án mới; nguồn cung giữ mức cũ của cuối năm 2019 là 1.050.000 m2 diện tích thực thuê. Tại khu vực TP.HCM, nếu dịch bệnh không được kiểm soát trong Quý 2/2020, nguồn cung mới 2020 có thể chỉ còn bằng 20% con số dự đoán vào cuối năm 2019 (152.000 m2), một số dự án đã hoàn công và đang cho thuê có thể buộc phải dời ngày khai trương.

Bán lẻ trực tuyến trỗi dậy, tiềm năng mới xuất hiện trong đại dịch

Trái ngược với bức tranh ảm đạm của các trung tâm thương mại dưới sự ảnh hưởng của dịch bệnh, kinh doanh mua sắm trực tuyến lại có mức tăng trưởng khả quan. Theo khảo sát của Nielsen vào Tháng 2/2020, chi tiêu vào các mặt hàng thiết yếu như đồ ăn khô, chăm sóc sức khỏe, vệ sinh tăng mạnh trung bình 35%-70%. Các nhà bán lẻ trực tuyến như Tiki, SpeedLotte … ghi nhận số đơn hàng trung bình trong một ngày tăng ít nhất 2-4 lần.

Dịch vụ mua sắm trực tuyến của Co.opmart tăng 4-5 lần trong cùng giai đoạn. Đơn vị vận chuyển Grab nhanh chóng ra mắt dịch vụ Grabmart, đi siêu thị giúp người tiêu dùng. Đây là những động thái rất nhanh thích ứng với thị trường từ phía các đơn vị bán lẻ. Thị trường bán lẻ trực tuyến, mặc dù tăng trưởng nhanh trong vòng vài năm vừa qua (tăng trung bình 39% trong 5 năm), cao hơn mức tăng của thị trường bán lẻ truyền thống (tăng trung bình 10% trong 5 năm), vẫn chỉ chiếm chưa đến 4% tổng doanh thu bán lẻ tại Việt Nam.

Tại thị trường Châu Á Thái Bình Dương, bán lẻ đa kênh và bán lẻ trực tuyến hoạt động khá tốt trong mùa dịch, từ các sản phẩm tiêu dùng, mỹ phẩm đến xa xỉ phẩm như xe hơi, hoặc các dịch vụ như tham quan viện bảo tàng, tham quan bất động sản…đều có thể sử dụng được nền tảng bán lẻ trực tuyến. Bà Dương Thùy Dung nhận xét “Với những diễn biến trong quý vừa rồi, bán lẻ trực tuyến tại Việt Nam cho thấy tiềm năng phát triển hơn nữa với lượng dân số trẻ dồi dào và hơn 70% dân số kết nối Internet, một mức cao so với thế giới và châu Á. Đầu tư vào nền tảng công nghệ, bán hàng đa kênh trở thành xu hướng mới thiết yếu đối với các nhà bán lẻ.”

Mặc dù trì hoãn khai trương làm giảm nguồn cung mới trong năm 2020, hiện thị trường vẫn có 400.000 m2 mặt bằng bán lẻ đang xây dựng hoặc lên kế hoạch phát triển trong ba năm tới, tập trung tại các khu vực khác nhau của thành phố. Việc tuyến tàu điện ngầm số 1 tái khởi động và tuyến số 2, số 5 đang lên kế hoạch triển khai sẽ ảnh hưởng tích cực đến việc hình thành các cụm bán lẻ mới tại thành phố mà tiêu biểu là Khu Đông, bao gồm Khu Đô thị mới Thủ Thiêm.